Pe scurt, pentru constructorii care au predat lucrarea și primesc, după recepție, o notă de penalități de întârziere: Potrivit art. 21 din Regulamentul privind recepția construcțiilor, aprobat prin H.G. nr. 273/1994, după încheierea procesului-verbal de recepție la terminarea lucrărilor investitorul nu mai poate emite alte solicitări de remediere, penalizări sau diminuări de valori decât cele consemnate în procesul-verbal, cu excepția viciilor ascunse. Regulamentul a rămas în vigoare și după noul Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (Legea nr. 169/2026). Textul este un argument serios pentru contractant, dar nu o garanție: Înalta Curte l-a aplicat în favoarea executantului, dar l-a și tratat, în alte cauze, ca o prezumție relativă sau ca o normă dispozitivă. De aceea, se invocă împreună cu apărările de fond.
Ce spune art. 21 din Regulamentul de recepție?
Textul este următorul (art. 21 din Regulamentul aprobat prin H.G. nr. 273/1994): după încheierea procesului-verbal de recepție la terminarea lucrărilor, investitorul nu poate emite alte solicitări de remediere de lucrări, penalizări, diminuări de valori și altele asemenea decât cele consemnate în procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor.
Legea prevede două excepții:
- viciile ascunse descoperite în termenul stabilit potrivit legii;
- viciile structurii de rezistență rezultate din nerespectarea normelor de proiectare și execuție, descoperite pe toată durata de existență a construcției.
Rațiunea regulii rezultă din efectul recepției. Prin admiterea recepției se certifică faptul că executantul și-a îndeplinit obligațiile în conformitate cu prevederile contractului de lucrări, ale documentației de proiectare, ale autorizației de construire și ale documentației de execuție (art. 5 teza a II-a din Regulamentul aprobat prin H.G. nr. 273/1994). Recepția este momentul în care investitorul trebuie să-și formuleze pretențiile, nu un pas formal după care pretențiile pot fi inventate ulterior.
Până în 2017, aceeași regulă se afla în art. 30 din Regulamentul aprobat prin H.G. nr. 273/1994, cu o formulare apropiată, care se referea la „acceptarea recepției de către investitor, cu sau fără obiecții”.
Mai este în vigoare după noul Cod al construcțiilor?
Da. Legea nr. 169/2026, Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, a abrogat cea mai mare parte a Legii nr. 10/1995 privind calitatea în construcții (art. 576 alin. (3) lit. c) din Legea nr. 169/2026). Codul prevede însă expres că anexa „Regulament privind recepția construcțiilor” la H.G. nr. 273/1994 rămâne în vigoare până la modificarea ei (art. 577 alin. (6) din Legea nr. 169/2026).
O delimitare: recepția construcțiilor din infrastructura rutieră și feroviară de interes național are un regulament propriu, aprobat prin H.G. nr. 845/2018, menținut prin același text. Acest articol privește regulamentul general, aprobat prin H.G. nr. 273/1994.
Când este încheiat, juridic, procesul-verbal de recepție?
Momentul contează, pentru că de el depinde protecția. Comisia de recepție decide, dar investitorul aprobă, în termen de 3 zile de la decizia comisiei, admiterea sau respingerea recepției și semnează procesul-verbal (art. 19 din Regulamentul aprobat prin H.G. nr. 273/1994). Data finalizării recepției este data semnării procesului-verbal de către investitor, iar perioada de garanție curge de la această dată (art. 20 alin. (1)-(2) din Regulamentul aprobat prin H.G. nr. 273/1994).
Pentru contractant, consecința practică este că trebuie să obțină și să păstreze procesul-verbal semnat de investitor. Un proces-verbal semnat doar de comisie, fără aprobarea investitorului, lasă loc discuției despre momentul în care s-a încheiat recepția.
Ce a decis Înalta Curte?
Practica Înaltei Curți nu merge într-o singură direcție, iar diferențele țin de contextul fiecărei cauze.
| Decizia | Contextul | Ce a reținut |
|---|---|---|
| Î.C.C.J., Secția a II-a civilă, decizia nr. 2099 din 31 mai 2007 | subantrepriză; fostul art. 30 | lucrările recepționate fără obiecțiuni sau pretenții de penalități; penalitățile cerute ulterior au fost respinse integral |
| Î.C.C.J., Secția a II-a civilă, decizia nr. 1858 din 28 septembrie 2023 | lucrări neefectuate, contract de asociere | art. 21 instituie doar o prezumție relativă privind mențiunile procesului-verbal, nu o decădere |
| Î.C.C.J., Secția a II-a civilă, decizia nr. 639 din 16 martie 2023 | anularea unei hotărâri arbitrale; penalități de întârziere | critica pe fostul art. 30 privea norme dispozitive, nu o normă imperativă |
În decizia din 2007, Înalta Curte a reținut că lucrările fuseseră recepționate „fără nici o obiecțiune sau pretindere de penalități pentru întârziere”, iar procesele-verbale certificau îndeplinirea obligațiilor conform contractului; antreprenorul nu mai putea cere penalități de la subantreprenor, pentru că s-ar fi îmbogățit fără justă cauză.
În decizia nr. 1858/2023, Înalta Curte a confirmat lectura curții de apel, potrivit căreia art. 21 instituie „doar o prezumţie relativă în privinţa menţiunilor din procesul-verbal de recepţie, iar nu o decădere a beneficiarului”, într-o cauză privind contravaloarea unor lucrări neefectuate. Cauza nu privea penalități de întârziere, dar raționamentul poate fi invocat și împotriva contractantului.
În decizia nr. 639/2023, pronunțată în controlul unei hotărâri arbitrale care acordase penalități de întârziere deși procesele-verbale de recepție nu cuprindeau obiecțiuni, Înalta Curte a reținut că partea nu reclamase încălcarea unei dispoziții imperative, ci aspecte privind norme dispozitive. Controlul unei hotărâri arbitrale este însă limitat, iar decizia nu analizează pe fond întinderea art. 21.
Concluzia onestă este că practica este împărțită. Art. 21 rămâne un argument puternic, mai ales când procesul-verbal nu conține nicio rezervă privind întârzierea, dar nu înlocuiește apărările de fond.
Ce face contractantul la recepție?
Protecția se construiește în ziua recepției:
- citiți integral procesul-verbal înainte de semnare și verificați dacă cuprinde mențiuni despre întârzieri, penalități sau diminuări de valoare;
- dacă procesul-verbal cuprinde astfel de mențiuni, formulați obiecțiuni scrise, consemnate sau anexate;
- obțineți procesul-verbal aprobat și semnat de investitor, cu data semnării, pentru că de la această dată se încheie recepția (art. 20 din Regulamentul aprobat prin H.G. nr. 273/1994);
- păstrați dovada comunicării procesului-verbal și corespondența privind cauzele eventualelor întârzieri.
Ce faceți dacă primiți penalități după recepție?
Dacă autoritatea calculează penalități de întârziere după ce a semnat un proces-verbal fără rezerve:
- invocați art. 21 și art. 5 din Regulamentul aprobat prin H.G. nr. 273/1994, cu procesul-verbal semnat de investitor;
- invocați, în același timp, apărările de fond: întârzierea nu vă este imputabilă, clauza penală nu acoperă fapta sau penalitatea este vădit excesivă (art. 1541 din Codul civil);
- nu acceptați reținerea penalităților din plata facturilor fără a le contesta în scris;
- dacă penalitățile sunt incluse într-un document constatator, contestați documentul la secția de contencios administrativ și fiscal a tribunalului în termen de 30 de zile de la comunicare (art. 53 alin. (13) din Legea nr. 101/2016).
Ordinea contează în practică: când instanța nu primește argumentul întemeiat pe art. 21, apărările privind culpa și caracterul excesiv al penalității rămân singurele care pot reduce sau înlătura suma.
Întrebări frecvente
Poate autoritatea să ceară penalități de întârziere după ce a semnat procesul-verbal de recepție?
Art. 21 din Regulamentul aprobat prin H.G. nr. 273/1994 interzice solicitări ulterioare de penalizări neconsemnate în procesul-verbal. Practica nu este însă unitară, așa că textul se invocă împreună cu apărările de fond.
Regulamentul de recepție mai este în vigoare în 2026?
Da. Art. 577 alin. (6) din Legea nr. 169/2026 îl menține în vigoare până la modificarea lui.
Ce excepții există?
Viciile ascunse descoperite în termenul legal și viciile structurii de rezistență, descoperite pe toată durata de existență a construcției (art. 21 din Regulamentul aprobat prin H.G. nr. 273/1994).
De la ce dată se consideră încheiată recepția?
De la data semnării procesului-verbal de către investitor (art. 20 alin. (1) din Regulamentul aprobat prin H.G. nr. 273/1994), care aprobă recepția în 3 zile de la decizia comisiei (art. 19).
Contează dacă penalitățile apar într-un document constatator?
Da. Documentul constatator se contestă în 30 de zile de la comunicare (art. 53 alin. (13) din Legea nr. 101/2016); dacă termenul este pierdut, apărarea devine mai dificilă.
Cum vă putem ajuta
SCA Zandomeni asistă constructorii la verificarea proceselor-verbale de recepție înainte de semnare și îi reprezintă când autoritățile cer penalități după recepție, prin contestarea documentelor constatatoare și în litigiile privind plata lucrărilor. Lucrăm cu clienți din toată țara, iar analiza pornește de la contract, procesele-verbale de recepție și corespondența cu autoritatea.
Articolul are caracter informativ și reflectă legislația în vigoare la 24.10.2026. Nu constituie consultanță juridică pentru un caz concret.