Folosești un teren în Timișoara de zeci de ani? Află cum poți deveni proprietar prin uzucapiune

În multe sate din jurul Timișoarei, poveștile despre pământul „din bătrâni” sunt frecvente. Poate și dumneavoastră cultivați o grădină sau folosiți o curte pe care familia o stăpânește de generații, dar pentru care actele s-au pierdut. Legea oferă o soluție: uzucapiunea. Aceasta este procedura prin care o stare de fapt – folosirea îndelungată a unui teren – se poate transforma într-o stare de drept: proprietatea cu acte în regulă. Regulile, însă, diferă fundamental în funcție de un moment cheie: 1 octombrie 2011.

Condiția de Bază: Ce Înseamnă Posesia Utilă?

Indiferent dacă posesia dumneavoastră a început acum 50 de ani sau acum 12, orice demers pentru obținerea proprietății prin uzucapiune pornește de la o condiție esențială: posesia trebuie să fie „utilă”. Aceasta înseamnă că trebuie să îndeplinească simultan patru caracteristici, altfel orice discuție despre termene este inutilă.

1. Publică: Posesia trebuie exercitată deschis, la vedere, nu pe ascuns. Vecinii, comunitatea și autoritățile trebuie să vă perceapă ca pe stăpânul de fapt al terenului. Acțiuni precum construirea unui gard, cultivarea pământului sau plata impozitelor demonstrează o posesie publică.
2. Continuă: Trebuie să folosiți terenul în mod constant, fără întreruperi anormale, în funcție de natura sa. De exemplu, un teren agricol este lucrat în fiecare sezon agricol, iar o casă este locuită permanent. O folosire sporadică, o dată la câțiva ani, nu este considerată continuă.
3. Pașnică (Netulburată): Posesia nu trebuie să fi fost dobândită sau menținută prin violență, amenințări sau conflict. Dacă pe parcursul anilor ați fost dat în judecată pentru acel teren sau ați avut conflicte majore cu privire la stăpânirea lui, posesia este considerată tulburată și nu poate duce la uzucapiune.
4. Sub nume de proprietar: Aceasta este cea mai importantă condiție. Trebuie să vă fi comportat ca un adevărat proprietar, nu ca o persoană care doar folosește terenul cu permisiunea altcuiva. Un chiriaș sau un arendaș, de exemplu, plătește chirie sau arendă, recunoscând astfel dreptul proprietarului. O astfel de folosință, chiar dacă durează 50 de ani, nu va duce niciodată la dobândirea proprietății, deoarece lipsește intenția de a stăpâni pentru sine.³

Uzucapiunea sub Noul Cod Civil (pentru posesiile începute după 1 octombrie 2011)

Dacă ați intrat în posesia unui teren după 1 octombrie 2011, se aplică regulile Noului Cod Civil. Acestea sunt strâns legate de sistemul de publicitate imobiliară, adică de Cartea Funciară (CF). Există două forme principale.

Uzucapiunea Extratabulară (Termen de 10 ani)

Această formă se aplică în situații specifice, menite să clarifice statutul imobilelor „pierdute” din evidențe. Puteți deveni proprietar după 10 ani de posesie utilă dacă vă aflați într-unul din următoarele trei cazuri:

• Proprietarul care apare înscris în Cartea Funciară a decedat sau, în cazul unei firme, și-a încetat existența.
• În Cartea Funciară a fost înscrisă o declarație de renunțare la dreptul de proprietate.
• Imobilul respectiv nu a fost niciodată înscris în vreo Carte Funciară.

Un aspect important este că termenul de 10 ani începe să curgă abia de la momentul decesului proprietarului sau al înscrierii renunțării, chiar dacă posesia dumneavoastră a început mai devreme. De asemenea, în acest caz, legea nu cere ca posesorul să fie de bună-credință; chiar și o persoană care știa că terenul nu îi aparține poate deveni proprietar dacă îndeplinește celelalte condiții.

Uzucapiunea Tabulară (Termen de 5 ani)

Aceasta este o procedură de „reparație” a unei erori din Cartea Funciară. Să presupunem că ați cumpărat un teren și v-ați înscris în CF ca proprietar, dar ulterior contractul de vânzare-cumpărare este anulat. Deși înscrierea s-a făcut fără o „cauză legitimă”, puteți deveni proprietar de necontestat dacă îndepliniți două condiții stricte:

• Ați posedat terenul în mod util timp de 5 ani, termen calculat de la data la care ați solicitat înscrierea în CF.
• Ați fost de bună-credință, adică ați avut convingerea sinceră că sunteți proprietarul legitim, atât la momentul intrării în posesie, cât și la cel al înscrierii în CF.⁷

O Notă Despre Trecut: Uzucapiunea sub Vechiul Cod Civil (din 1864)

Pentru marea majoritate a situațiilor din Timișoara și din județ, unde terenurile sunt folosite de zeci de ani, se aplică legea veche. Regula de aur este simplă: dacă posesia a început înainte de 1 octombrie 2011, ea este guvernată în întregime de regulile Codului Civil din 1864, chiar dacă procesul în instanță are loc astăzi.

Uzucapiunea de 30 de ani

Aceasta este cea mai cunoscută formă de uzucapiune și funcționează ca o sancțiune împotriva proprietarului care și-a neglijat proprietatea timp de decenii. Condițiile sunt simple și directe:

• Este necesară o posesie utilă (publică, continuă, pașnică și sub nume de proprietar) exercitată neîntrerupt timp de 30 de ani.
• Legea nu cere ca posesorul să fi avut bună-credință sau un „just titlu”. Chiar dacă ați știut de la început că terenul nu vă aparține, dar l-ați stăpânit ca un proprietar timp de 30 de ani fără ca nimeni să vă conteste dreptul, puteți deveni proprietar.

Uzucapiunea de la 10 la 20 de ani

Vechiul Cod Civil prevedea și o cale mai rapidă, dar cu cerințe suplimentare. Pentru a beneficia de acest termen redus, posesia utilă trebuia să se bazeze pe două elemente esențiale: just titlu și bună-credință.

• Justul titlu este un act care, în teorie, ar fi trebuit să transfere proprietatea (ex: un contract de vânzare-cumpărare, o donație), dar care provine de la o altă persoană decât adevăratul proprietar. De exemplu, ați cumpărat un teren de la cineva care credea că l-a moștenit, dar ulterior s-a dovedit că nu era moștenitorul legal.
• Buna-credință înseamnă convingerea sinceră și fermă, la momentul încheierii actului, că ați dobândit terenul de la proprietarul de drept. Legea presupune că ați fost de bună-credință; cine susține contrariul trebuie să dovedească acest lucru.⁶

Termenul era de 10 ani dacă adevăratul proprietar locuia în raza aceluiași tribunal cu imobilul, și de 20 de ani dacă locuia în altă parte.

Procesul Practic: Cum obții actul de proprietate?

Dobândirea proprietății prin uzucapiune nu este automată. Chiar dacă ați împlinit termenul de 30 de ani, nu sunteți proprietar în acte până nu obțineți o hotărâre judecătorească definitivă în acest sens. Procesul implică, în general, trei pași clari.

Pasul 1: Adunarea dovezilor. Înainte de a merge în instanță, trebuie să pregătiți un dosar solid. Acesta trebuie să includă:

• Înscrisuri: Orice document, oricât de vechi, care atestă posesia: chitanțe de mână, certificate de rol fiscal care arată că ați plătit impozitul, autorizații de construire etc..
• Martori: Identificați cel puțin doi martori, de preferat vecini în vârstă, care pot confirma în fața judecătorului de cât timp stăpâniți terenul și că v-ați comportat mereu ca un proprietar.
• Documentație cadastrală: Este obligatoriu să apelați la un expert topograf autorizat pentru a realiza măsurătorile exacte ale terenului și pentru a întocmi planul de amplasament și delimitare.

Pasul 2: Acțiunea în instanță. Cu dosarul pregătit, se depune o cerere de chemare în judecată la judecătoria în a cărei rază teritorială se află imobilul. Instanța va demara o procedură de publicitate, afișând o somație la sediul său, la primărie, la biroul de cadastru și publicând anunțuri în ziare, pentru a permite oricărei persoane care ar putea avea pretenții asupra terenului să intervină în proces.

Pasul 3: Hotărârea și înscrierea în Cartea Funciară. După administrarea probelor (audierea martorilor, analiza actelor și a expertizei), instanța va pronunța o hotărâre. Odată ce această hotărâre devine definitivă, ea reprezintă noul dumneavoastră titlu de proprietate. Ultimul pas este înscrierea acestui drept în Cartea Funciară, moment din care deveniți proprietar în mod oficial, cu un drept pe deplin valabil față de oricine.

Concluzia dumneavoastră: Acționați acum

Uzucapiunea este un instrument juridic puternic, care poate transforma decenii de muncă și grijă pentru un teren într-un drept de proprietate sigur și de necontestat. Totuși, navigarea între prevederile Vechiului și Noului Cod Civil, dovedirea unei posesii utile și parcurgerea cu succes a etapelor procesului judiciar necesită expertiză și atenție la detalii. O strategie greșită sau un dosar incomplet pot duce la respingerea acțiunii și la pierderea timpului și a resurselor.

La Societatea de Avocați Zandomeni din Timișoara, înțelegem importanța pe care o are pământul pentru dumneavoastră. Am ajutat numeroși clienți din Timiș și din întreaga regiune a Banatului să își clarifice situația juridică și să obțină actele de proprietate mult-așteptate. Nu amânați clarificarea dreptului dumneavoastră. Contactați-ne pentru o evaluare a cazului și haideți să construim împreună strategia câștigătoare.